不動産賃貸契約で失敗しないためのポイント

前回のコラムでは不動産売買で失敗しないためのポイントについて解説いたしました。

今回は不動産賃貸契約で失敗しないためのポイントを解説します。

土地賃貸契約の更新について

土地賃貸借契約の期間が満了した場合、その契約を更新するか否かが問題となります。
更新には当事者の合意に基づいて更新される合意更新と、当事者の合意に基づかない法定更新があります。

合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新でき、これを合意更新と言います。
契約期間は当事者が定めなかった場合で、現在の借地借家法が適用される場合は、基本的に初回の更新ならば２０年、２回目以降の更新ならば１０年です。当事者が２０年より長い賃貸期間を定めることもできます。

借地借家法が制定される前の借地法が適用される場合は、堅固建物（石造り、土造り、煉瓦造りなど）の場合は３０年、非堅固建物所有目的については２０年ですが、この場合も当事者間の合意で長い期間を定めることはできます。 

決定更新

土地賃貸借の法定更新とは、土地賃貸借において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。建物が借地上に存在する場合、借主が貸主に対し更新を請求し、貸主が遅滞なく異議を述べない限り従前と同じ内容で契約が更新されます。
また、借主が更新を請求しなくとも借主が土地の使用を継続し建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。
また、貸主の異議には正当事由がなければなりません。

建物賃貸借契約の更新について

土地賃貸借と同様に、合意による更新と法定更新があります。

建物賃貸借の合意更新

建物賃貸借を合意で更新した場合は、契約期間は最長で２０年であり、１年未満の期間を定めた場合は期間を定めなかったものとみなされます。契約期間を定めなかった場合、あるいは同様にみなされた場合は、解約の申し入れの対象になります。

建物賃貸借の決定更新

建物賃貸借の法定更新とは、借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。

当事者が期間満了の１年前から６か月前までに更新拒絶の意思表示をしなかった場合、または契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合は、従前と同じ内容で契約を更新したものとみなされます。

また、貸主から更新拒絶の通知がなされた場合であっても、借主が借家の使用を続けているのに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同様です。

貸主が更新を拒絶する通知には、土地の賃貸借契約と同様に貸主の側にも契約の更新を拒絶するに値する正当な時由が必要とされます。法定更新された賃貸借契約については、期間の定めがないものとされますので、解約申入れの対象になります。

解約申し入れについて

建物賃貸借で、期間の定めがない場合または定めがないとみなされる場合は、当事者は双方とも申し入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができ、これを解約申し入れと言います。

ただし、貸主の側から解約申し入れをする場合には、正当事由が必要とされ、しかも賃貸借契約が終了するのは解約申し入れの日から６か月後です。

契約期間途中での賃料の値上げ・値下げについて

契約で定めた以上、賃料を契約の途中で一方的に値上げ・値下げできないのが原則です。ただし、当事者で合意した場合は契約内容を変更できます。

また、裁判により賃料の値上げ・値下げをすることができる場合があります。
裁判で賃料を変更する場合、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てる必要があります（調停前置主義）。調停で不調となった場合、訴訟を提起します。
裁判になった場合、以下の事情などを総合判断して賃料を値上げ・値下げするかを判断します。

• 経済事情の変動により現在の賃料が不相当となった場合
• 近傍同種の土地もしくは建物の賃借の比較と比較して賃料が不相当な場合
• 固定資産税など土地建物にまつわる税金の額が変化した場合

敷金の返還について

敷金とは、不動産、特に建物賃貸借の締結時に、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する返還債務を伴う金銭のことを言います。

例えば、マンションの賃借人が賃料を支払わなかったり、建物の原状回復が必要となり賃借人がこれを負担する場合に、賃借人の負担額が差し引かれて、建物明け渡し時に返還されます。

一般的には、賃借人が原状回復にかかる費用を負担する契約になっている場合が多く、どんなにきれいに利用したとしても、ルームクリーニング代は負担することになるため、全額返金されるのは稀です。
しかしだ、返金金額が明らかに少ない場合には、適正な返金を求め争うことも必要です。